导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēn火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗g)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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