OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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